Se você é um locatário ou um locador, entender o que é revisão e reajuste do aluguel é fundamental para evitar surpresas desagradáveis. A revisão do aluguel e o reajuste do aluguel são termos que muitas pessoas confundem, mas possuem significados diferentes e podem afetar diretamente o valor do aluguel.
Preparamos um conteúdo para você onde vamos explicar em detalhes o que é revisão e reajuste do aluguel, como esses processos funcionam e qual a diferença entre eles.
Então, se você quer estar preparado para lidar com essas questões, continue lendo e confira tudo o que precisa saber sobre revisão e reajuste do aluguel.
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato — Lei Federal nº 8.245, de 1991 — tem como objetivo estabelecer regras para as locações de imóveis urbanos (tanto residenciais quanto comerciais). Antes de assinar um contrato de locação, inquilino e proprietário devem analisar o que está descrito na norma, pois ambas as partes têm direitos e deveres a serem cumpridos.
Como é feito o reajuste do aluguel de acordo com a lei?
Ao realizar um contrato de locação, é preciso estabelecer um índice de parâmetro para que o reajuste do aluguel ocorra. Normalmente, é utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação, sendo, portanto, uma das bases mais seguras para que o reajuste do aluguel seja feito corretamente. Outro índice que pode ser utilizado para calcular o reajuste é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que é a inflação oficial do país e calcula a variação acumulada nos últimos 12 meses.
O índice que será utilizado no reajuste do aluguel, seja qual for o escolhido, deve estar previsto no contrato e incidir somente uma vez ao ano, na data de aniversário de contrato, sobre o valor em reais. No mês de aniversário do seu contrato, a imobiliária verifica o índice definido e multiplica pelo valor do seu aluguel, sem contar condomínio e outros encargos, e utiliza a porcentagem do mês anterior ao aniversário para calcular o novo valor.
Exemplo de reajuste do aluguel pelo IGP-M
O IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é a base mais usada para calcular o reajuste do aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses, assim, dependendo do valor do índice, o seu aluguel pode aumentar ou diminuir.
Vamos a um exemplo prático.
● Você alugou um imóvel em abril de 2021 pelo valor de R$ 1.500,00 mensais.
● A variação do IGP-M desse período até março de 2022 (últimos 12 meses) foi de 14,77%.
● Para calcular o valor do aluguel a partir do aniversário do contrato de locação, em abril de 2022, basta multiplicar o valor atual por 1,1477 (R$ 1.500,00 X 1,1691).
● O resultado é R$ 1.721,55: esse é o valor que você pagará mensalmente até o próximo reajuste do aluguel, daqui a 12 meses.
E a revisão do aluguel, como funciona?
A revisão do aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há uma discrepância entre o valor de mercado e aquele pago pelo inquilino, seja para mais ou para menos. Essa revisão pode ser feita em comum acordo entre o inquilino e o proprietário, mas, quando uma das partes não concorda com a medida, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.
O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer um dos lados, a cada três anos. A prova de que o aluguel está abaixo ou acima do valor de mercado é realizada por meio de perícia, para verificar o valor praticado no bairro e indicar o preço médio para o aluguel do imóvel em questão.
Além disso, a Justiça estabeleceu que, em caso da locação de imóvel comercial, se não houver consenso entre as partes em relação à revisão do aluguel, o novo valor deve refletir, também, as benfeitorias e acréscimos realizados pelo locatário, pois elas se incorporam à propriedade do locador, ou seja, tanto os investimentos no imóvel feitos pelo proprietário, como aqueles realizados pelo inquilino são considerados na hora da revisão do aluguel.
Após revisar o valor pago, é necessário preparar um novo contrato de aluguel?
Ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato, é preciso fazer apenas o chamado aditivo contratual. Para isso, locador, locatário e fiadores, se for o caso, assinam o documento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).
A revisão e o reajuste do aluguel só são possíveis dentro dos limites previstos em contrato e na Lei do Inquilinato. É essencial que locador e locatário estejam cientes de seus deveres e direitos, além de acompanharem as notícias do mercado imobiliário, para que não haja divergências na hora de alterar valores.
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