O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI incide sempre que alguém transfere um imóvel para outra pessoa de forma onerosas, ou seja, mediante pagamento.
Não é de hoje que o contribuinte sofre com o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI pela fiscalização Tributária em todo território nacional. Além Disso, é comum que as Fazendas Municipais imponham a descabida exigência do recolhimento do imposto como condição prévia para lavrar escritura de transferência do imóvel.
Contudo, o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça recentemente firmaram teses a respeito do tema, e de agora em diante temos uma situação bem definida, com obrigatoriedade de observância das decisões nos processos individuais e coletivos que tratem das teses decididas.
- Quanto devo pagar a título de ITBI?
O ITBI é calculado sobre o valor declarado pelo contribuinte por ocasião do negócio imobiliário. Na prática, corresponde ao valor constante do negócio (contrato) firmado entre as partes.
Imagine o seguinte cenário: o contribuinte fez uma compra e venda de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Então, basta declarar para o Fisco que este como sendo o valor do negócio. Se a alíquota for de 2% (dois por cento), por exemplo, o valor do ITBI será de R$ 6.000,00.
O Superior Tribunal de Justiça reafirmou sua jurisprudência firmando 03 (três) teses importantíssimas sobre ITBI e com efeito vinculante, senão vejamos:
TEMA 1113-STJ:
- a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Como esclareceu o eminente Relator ministro Gurgel de Faria, no ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, motivo pelo qual o lançamento desse imposto se dá, originalmente e via de regra, por declaração do contribuinte, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o quantum declarado, por meio de regular instauração de processo administrativo, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional. .
Privilegiou-se o princípio da boa-fé., pois se presume que o valor de mercado do imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte.
É comum o Fisco estabelecer a base de cálculo aplicando valor de referência previamente estabelecido – (tabelas internas de preço por metro quadrado, etc), realizando o lançamento de ofício do ITBI amparado em critérios indevidos que foram por ele escolhidos prévia e unilateralmente e que traduzem um valor médio de mercado, de crio meramente estimativo, visto que despreza as peculiaridades do imóvel e da transação que foram quantificadas na declaração prestada pelo contribuinte, sobre a qual presume-se de boa-fé e cuja veracidade somente pode ser afastada quando demonstrada que não é verdadeira.
Em resumo, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte,
- Quando devo pagar o ITBI?
O Supremo Tribunal Federal já mantinha entendimento consolidado sobre o momento de incidência tributária do ITBI, manifestando em diversas decisões que a cobrança do Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à existência de registro do instrumento no cartório competente.
Ora, se o fato gerador do tributo é a transmissão/transferência do imóvel, cediço que este somente com registro do título no Oficio imobiliário – hipótese de incidência tributária -, por inteligência do art. 1245 do Código Civil Brasileiro, que dispõe: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
A Suprema Corte submeteu o julgamento à sistemática da repercussão geral, e restou firmada e publicada em 12.02.2021, a seguinte tese:
“TEMA 1124: O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
Deste modo, pode se considerar ilegal qualquer decisão administrativa de lançamento de ofício ou cobrança de ITBI pelo fisco municipal anterior ao registro imobiliário – infelizmente constitui uma praxe até os dias de hoje -, seja para condicionar ou autorizar a lavratura de escritura ou qualquer ato oneroso de transmissão de imóveis, pois o tributo somente incidirá após o efetivo registro.
- Considerações Finais
Por todo o exposto, podemos concluir que o contribuinte venceu batalhas importantes quanto ao correto e legal lançamento do ITBI, porquanto as teses firmadas representam a melhor interpretação da legislação tributária brasileira e trarão maior segurança jurídica por ocasião da celebração de negócios imobiliários.
Espera-se que as fazendas Municipais atuem com a devida prudência, reverenciando as teses firmadas nos Tribunais Superiores, atualizando urgentemente sua própria legislação tributária nesta seara.
O Município de Ariquemes, por exemplo, alterou neste ano de 2023 sua Lei de ITBI – através da Lei 2.757/2023, e adotou o sistema de lançamento por declaração do contribuinte, se alinhando ao entendimento do STJ.
Contudo, caso o contribuinte se sinta lesado ou perceba de alguma forma o Município esteja cobrando imposto a maior (arbitrando fora das hipóteses legais), deverá procurar advogado especialista na área para corrigir o lançamento, seja na esfera administrativa ou na judicial.
Escrito por Arlindo Frare Neto – Advogado, sócio fundador do Escritório Frare Advocacia, Bacharel em direito pela Instituição de ensino Unicuritiba, Pós Graduado em Processo Civil pela Universidade de Brasília-UNB, Pós Graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Master of Laws-LLM. Especialista em Direito Imobiliário e Holding Patrimonial Familiar. Vice Presidente da OAB/RO Subseção Ariquemes no triênio 2019/2021. Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
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